Обзор некоторых вопросов практики применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации

 Обзор некоторых вопросов практики применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации

1. Суд может обязать снести самовольную постройку только лицо, ее осуществившее, т.е. лицо, осуществившее строительство признанного самовольной постройкой объекта своими силами или с привлечением третьих лиц (подрядчиков).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о сносе гаражей, построенных в охранной зоне и зоне минимально допустимых расстояний газопровода.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что он эксплуатирует газопровод-отвод к населённому пункту. На земельном участке, по которому проходит указанный газопровод, установлена зона минимально безопасных расстояний - 100 метров от оси газопровода, границы которой определены в СНиП 2.05.06-85.
Ссылаясь на то, что в нарушение норм Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации», СНиП 2.05.06-85 в охранной зоне вышеуказанного газопровода возведено 108 индивидуальных гаражей, находящихся в 30 метрах от оси газопровода, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Обратившись с апелляционной жалобой, заявитель указал, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, суд не применил нормы действующего законодательства, устанавливающего полномочия муниципальных образований по осуществлению контроля за использованием земель на их территории и обеспечении мер безопасности. Заявитель также указал, что объем полномочий органа местного самоуправления установлен комплексом правовых норм и не может определяться только положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которых основаны выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции решение оставил в силе, при этом указал, что в нарушение требований законодательства истец не представил суду доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что ответчик является собственником спорных строений или самовольно построил данные строения.
Как следовало из материалов дела, собственники спорных строений или лица, самовольно построившие данные строения, не установлены.
В силу части 4 статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения. Аналогичная норма содержится в части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении самовольных построек.
Довод заявителя жалобы о том, что объем правомочий и обязанностей органа местного самоуправления установлен комплексом правовых норм и не может определяться только положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которых основаны выводы суда первой инстанции, был отклонен как несостоятельный.
В силу части 3 статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» органы исполнительной власти и должностные лица, граждане, виновные в нарушении правил охраны магистральных трубопроводов, газораспределительных сетей и других объектов систем газоснабжения, строительстве зданий, строений и сооружений без соблюдения безопасных расстояний до объектов систем газоснабжения или в их умышленном блокировании либо повреждении, иных нарушающих бесперебойную и безопасную работу объектов систем газоснабжения незаконных действиях, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Истец не привел доказательств в подтверждение вины администрации муниципального образования в нарушении указанных правил при строительстве гаражей.
Поскольку администрация муниципального образования не являлась собственником гаражей, построенных в зоне минимальных расстояний, она не могла быть признана виновной в нарушении Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации».
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация муниципального образования не является надлежащим ответчиком по настоящему иску и, как следствие, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

2. Признание права собственности на самовольную постройку по основанию, ранее предусмотренному абзацем 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ, возможно, если основания для отнесения постройки к самовольной возникли до введения в действие Федерального закона от 30.06.06 № 93-ФЗ. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившим на не принадлежащем ему земельном участке, если соответствующий земельный участок не предоставлен ему собственником в установленном законом порядке.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на самовольную постройку (торговые павильоны).

Как следовало из материалов дела, истец осуществил строительство спорного объекта недвижимого имущества на земельным участке, предоставленном ему в аренду сроком на 5 лет для строительства и эксплуатации временного торгового комплекса.
При этом истец сослался на абзац 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Решением суда в иске было отказано по следующим основаниям.
Иск был заявлен в 2007 году, т.е. после введение в действие Федерального закона от 30.06.06 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
В соответствии со статьей 2 данного Закона абзац 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ был исключен. В связи с этим в настоящее время отсутствует указанное ранее в данной норме основание приобретения права собственности. Поэтому независимо от того, будет или не будет земельный участок предоставлен самовольному застройщику под самовольную постройку, приобретение права на последнюю в судебном порядке невозможно.
В апелляционной жалобе общество с решением суда не согласилось, указав, что отношения, связанные с возведением постройки, возникли до 01.09.06 (даты введения в действие упомянутого Закона). При этом заявитель жалобы указал на то, что при рассмотрении данного спора суд должен был применить правовые нормы, действующие на момент возникновения правоотношений по самовольной пристройке, то есть применить ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей до принятия закона № 93-ФЗ от 30.06.2006. При этом в силу пункта 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В данном случае Закон не распространил свое действие на отношения, возникшие до введения его в действие.
Заявитель жалобы также считал, что представленные им доказательства предоставления земельного участка во временное пользование, а также согласования организаций, подтверждающих соответствие пристройки установленным требованиям являются достаточными для признания права собственности на спорный объект.
Апелляционная инстанция, оценивая позиции суда первой инстанции и истца, отметила, что для решения вопроса о действии названного Закона на спорные отношения имеет значение не дата заявления иска, а момент возникновения спорных отношений.
Если основания для признания спорной постройки самовольной возникли до 01.09.06, положения Закона не распространяются на отношения, связанные с приобретением права собственности на нее. Если же такие основания возникли после 01.09.06, то на соответствующие отношения распространяются положения Закона.
В данном случае основания для признания спорной постройки самовольной возникли до 01.09.06, в связи с чем к рассматриваемым отношениям должны применяться положения статьи 222 ГК РФ в ранее действовавшей редакции, предусматривающие при определенных условиях возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем застройщику земельном участке.
Согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, при рассмотрении дел о признании права собственности на недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, необходимо учитывать, что такое требование ввиду пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
Между тем, в материалах дела отсутствовали доказательства того, что договор аренды земельного участка под спорными объектами, срок действия которого на момент рассмотрения спора истёк, был сторонами пролонгирован, или заключён новый договор. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменений.

3. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если она была создана без необходимых разрешений.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования, о признании права собственности на возведенную самовольную постройку (гаражи и хозяйственные постройки).
Как следовало из материалов дела, общество осуществило строительство объектов без проектной документации и без получения предусмотренных законом и иными правовыми актами разрешений.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из того, что истец не доказал, что при строительстве не было допущено существенного нарушения строительных и градостроительных норм и правил.
Суд апелляционной инстанции решение суда оставил в силе, указав следующее.
Факт предоставления истцу для производственной базы земельного участка, на котором находятся самовольно возведенные объекты недвижимости, подтверждается свидетельством на право бессрочного (постоянного) пользования, выданным правопредшественнику истца.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывании обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, лежит на истце.
Компетентным органом в области принятия законченного строительством объекта являются органы местного самоуправления, которые вправе предоставлять заключения о соответствии строения строительным нормам и правилам и об отсутствии существенных нарушений строительных норм и правил в объекте самовольной постройки.
Как усматривается из материалов дела, заключение компетентного органа о соответствии строения строительным нормам и правилам, и подтверждающее отсутствие существенных нарушений строительных норм и правил при строительстве объекта истцом не представлено.
Таким образом, документы, бесспорно свидетельствующие о том, что объекты недвижимости, право собственности на которые истец просит признать, возведены в установленном законом порядке правопредшественником истца с соблюдением установленных законом правил, в том числе и в отношении порядка ввода в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку у истца отсутствуют указанные разрешительные документы, суд не вправе принять решение о признании права собственности на спорные объекты в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. При рассмотрении вопроса о том, имелось ли разрешение собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, необходимо учитывать, что такое разрешение должно содержать явно выраженную волю на строительство объектов недвижимого имущества.

Арендатор обратился в арбитражный суд к муниципальному образованию - собственнику земельного участка (арендодателю) с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества - металлическую постройку производственного назначения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами заключен на неопределённый срок договор аренды земельного участка. В соответствии с условиями данного договора ответчик предоставил истцу земельный участок для размещения завода. На основании данного пункта договора истец возвел капитальное производственно-складское здание.
Решением суда иск удовлетворен.
Отменяя решение суда первой инстанции суд апелляционной инстанции указал, арбитражный суд области, удовлетворяя исковые требования истца, руководствовался п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Однако, поскольку положения действующего законодательства не содержат прямого указания, предусматривающего возможность обратной силы названного выше Федерального закона от 30.06.2006 года № 93-ФЗ, исходя из того, что рассматриваемое исковое заявление подано в суд до 01.09.2006 года (10.07.2006 года), арбитражный суд области должен был руководствоваться при вынесении обжалуемого решения положениями абз. 1 п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью третьей статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен истцу для размещения завода.
В соответствии с договором аренды арендатор принимает земельный участок в аренду без права капитального строительства (п. 1.7. договора).
Других доказательств, подтверждающих, что земельный участок, на котором находится спорный объект, предоставлен истцу в установленном законом порядке под возведенную постройку, в материалах дела нет.
Рассмотрев жалобу, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставил в силе решение, при этом указал, что как усматривается из материалов дела, истец осуществил постройку объекта при наличии необходимых условий для размещения склада готовой продукции, не нарушив при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создав угрозы жизни и здоровью граждан. Объект недвижимости выполнен в соответствии со строительными нормами и правилами, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам.
Также материалами дела подтверждено, что спорный склад расположен на земельном участке, переданном истцу в аренду для производственной деятельности завода, и именно в рамках производственной деятельности и для ее осуществления был возведен спорный объект недвижимости.
 

5. Нормы о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ) не могут распространяться на самовольно реконструированные объекты.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к исполнительно-распорядительному органу муниципального образования о признании права собственности на недвижимое имущество (помещения кафе на первом этаже жилого дома).
В обоснование требований истец указал, что представленные им доказательства предоставления земельного участка во временное пользование, а также согласования организаций, подтверждающих соответствие пристройки установленным требованиям являются достаточными для признания права собственности на спорный объект.
Решением суда в иске было отказано. При этом суд исходил из того, что действующее законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми арбитражный суд может признать право собственности на самовольную постройку, осуществленную на не принадлежащем лицу земельном участке, а также, если участок, где осуществлена постройка, принадлежит этому лицу на праве долгосрочной аренды.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал следующее.
Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, здание или иное недвижимое имущество, созданное без необходимых разрешений либо с существенным нарушением строительных или градостроительных норм и правил либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, определенном законом. Право собственности на самовольную постройку не возникает.
Из данных норм закона следует, что она применяется лишь в отношении созданных в результате строительства объектов недвижимого имущества. Кроме того, то обстоятельство, что на самовольную постройку не возникает права собственности, свидетельствует о том, что самовольная постройка является вновь созданным объектом недвижимого имущества.
Как следовало из материалов дела, в результате проведения спорной реконструкции нового объекта недвижимого имущества не возникло. Согласно техническому заключению по обследованию технического состояния строительных конструкций встроенных помещений, принадлежащих истцу на праве собственности установлено, что указанным лицом была произведена частичная перепланировка и реконструкция помещений. В результате реконструкции произошло разделение помещений на несколько встроенных помещений с увеличением площади. Поскольку произведенная частичная реконструкция была произведена с занятием арендуемого земельного участка, она повлекла за собой изменение общей площади помещений с 293,4 кв. м на 299,3 кв. м. При выполнении частичной перепланировки и реконструкции несущие конструкции остались без изменения. Поэтому, несмотря на то, что реконструкция было проведена с нарушением строительных норм и правил и является самовольной, в результате не возникло такого объекта как самовольная постройка.
Поскольку заявитель не доказал, что произведенная им деятельность является строительством нового объекта, положения ст. 222 ГК РФ, на данные правоотношения не распространяются.

 

Опубликовано: 02.08.2010 11:18 Обновлено: 02.06.2023 22:34